裁判要旨
与出卖人签订不动产买卖合同的不动产买受人，已全额交付购房款项，在法院查封之前就已合法占有该房产，虽未办理房产登记手续，不过这是因出卖人原因致使登记不能，并且买受人对房产过户登记已然尽到勤勉义务跟注意义务，那么对于不动产买受人排除执行的诉讼请求，应当予以支持。
【案情】
2020年8月5日，法院针对姜某诉司某民间借贷纠纷那件案子，作出了（2020）苏1322民初360号民事判决，判定司某要在本判决产生法律效力的那一日开始，往后十天之内，向姜某支付借款4.5万元以及利息 。后来依据姜某的申请，法院在2020年10月22日立案去强制执行这个判决 。在执行的过程当中，法院于2021年1月3日作出执行裁定，裁定去查封处在沭阳县某小区的一套房屋 。案外人李某提出异议声称，该房屋是自己购买的并且已经实际入住了，要求停止执行 。2021年11月17日，法院作出了执行裁定，该裁定是裁定中止对上述房屋就行执行，姜某对这个裁定不服，于是提起了本案诉讼。
另有查明情况，在2010年2月11日时，司某把其拥有的拆迁房屋安置方面的权益，以5.8万元的价款转让给了李某，并且签订了一份协议。在2011年5月12日，李某办理了上房结算手续，还支付了案涉房屋安置差价款3万多元。在同年5月13日，李某以司某的名义与物业公司签订了物业管理协议，并且向物业公司交纳了物管费、装修保证金等费用，对案涉房屋进行了装修然后入住，在那之后案涉房屋的相关水费、电费、燃气费都由李某支付。案涉房屋尚未办理产权登记手续。
【裁判】
江苏省沭阳县人民法院展开审理之后得出这样一个看法，李某依据法律规定对于涉案房屋拥有物权期待权，他针对涉案房屋具备足以排除强制执行的民事权益。姜某所提出的准予执行涉案房屋的诉讼请求是无法成立的，按照法律规定不会给予支持。于是做出判决，驳回姜某之诉讼请求。
宣判完毕之后，姜某心中不服，进而提起了上诉。江苏省宿迁市中级人民法院展开审理之后得出这样的看法，李某跟司某在所涉及房屋被法院查封之前就已签订了书面合同，李某所提供的上房结算清单、差价款收据等相关证据同样能够证实李某支付了对应的对价以及房屋差价，并且李某所提供的有关案涉房屋物业费收据、水电费和燃气缴费凭证等证据，也能够表明李某在案涉房屋被法院查封之前就已经实际占有并使用了该房屋，案涉房屋一直到现在都没有办理产权过户登记并非是由于李某自身的原因所导致的。于是作出判决，驳回上诉请求，维持原本的判决结果。
【评析】
本案存在争议焦点，此焦点涉及李某，对于案涉房屋，李某是否享有权益，该权益是否足以排除强制执行，是民事方面的权益 。
房屋买受人拥有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，我们简称它为《执行异议复议规定》，其中第二十八条对物权期待权予以了保护，赋予了不动产买受人权利，该权利在顺位方面优先于其他债权人，还能够排除执行。在这个案件里面，李某跟司某签订拆迁安置权益买卖合同，其时间为2010年2月11日，房屋被查封的时间是2021年1月3日，并且该拆迁安置权益买卖合同是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。所以，能够认定在法院进行查封之前，李某和司某针对案涉房屋已经签订了合法有效的书面买卖合同。依据李某所提交的拆迁安置权益买卖协议，以及上房结算清单，还有差价款收据，结合法院查明的事实，能够认定李某已然支付了拆迁安置权益转让款，以及安置房屋差价款。李某身为支付了房屋全部价款的买受人，于法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同，其对案涉房屋的占有来源于买卖合同，并且其对房屋的占有具备排他性，同时未办理过户登记并非李某所致使。所以，李某对案涉房屋享有物权期待权，契合《执行异议复议规定》第二十八条的规定。
2. 针对登记不能情形时对买受人过错的判定。买受人有没有对房产过户登记做到勤勉义务以及注意义务，这是判定在未办理过户登记情形下买受人有没有过错的关键标准。要是买受人已经尽到勤勉以及注意义务，可是因为并非自身的原因致使登记不能，比如卖方自身还没有办理不动产登记，那么买受人就没有要求过户登记的实际条件，进而导致登记不能，这种情况应判定为买受人没有过错。该种评价的法理依据在于，买受人对于不动产交易规定有着信赖之情，行为人只要做到了法律针对一般人作出的要求水准，那便能够被评定为不存在过错。在本案当中，司某把拆迁安置权益转让给了李某，李某支付完价款且已合法占有安置房屋之后，这时司某就负有协助李某去办理过户登记的责任义务。司某理应先把案涉房屋登记到他自身名下，之后再协助办理过户登记到李某名下。从本案所查明出来的事实情况来看，李某曾向司某提出要求去办理涉及案涉房屋的过户手续，然而司某直至如今都没有把案涉房屋登记到本人名下，这就致使李某没能完成过户手续，所以案涉房屋没有办理过户登记手续并不是李某自身的原因所造成的，是符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项的规定的。
价值衡量方法于本案里的运用情况，《执行异议复议规定》第二十八条把无过错的一般买受人权益置于民事权益顺位里的优先位置，着重加以保护，不然必定会导致实质上的不平等。在本案里，李某所提交的物业管理协议，还有物业公司出具的收据，再加上水电费、燃气费收据等证据，能够证实，在法院查封案涉房屋之前，李某就已经长期且合法地占有该房屋，其目的在于取得房屋所有权以便持续居住，并且，如前面所说，案涉房屋未办理过户登记手续并非李某自身原因造成的，李某并无过错，对其予以优先保护有利于在个案当中实现法律价值的衡平。
此案件的案号为，（2022）苏 1322 民初 38 号，以及（2022）苏 13 民终 2921 号。
案例编写人：江苏省沭阳县人民法院 蒿士建 屠鑫鑫 张旭书
