我国针对不动产物权变动采用登记生效原则，这表明买受人唯有在办理完所有权转移登记之后，才能够获取所有权。所以在从交易起始直至登记完成的这段时间当中，买受人有可能遭遇标的房屋如同出卖人责任财产般被法院强制进行执行的风险。正是鉴于此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》也就是《执行异议和复议规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”那一条款，给予买受人在一定条件下能够排除执行的 “准物权保护”。然而在实际情形当中，购买的人有可能基于各种各样的缘由把还没有进行登记的不动产，（还是买卖合同范围以内的权利）再次朝着别的人进行转移，也就是产生了“连环买卖”这种情况。在这个连环买卖里面，后面购买的人，（或者叫做次买受人）是不是能够引用《执行异议和复议规定》第二十八条来要求排除法院所执行的强制效力着呢？法院又应该怎样去开展要件方面的审查呢？
【基本案情】
北京市第二中级人民法院，在富通公司与洋洲房地产公司等的融资租赁纠纷案件当中，于2018年6月21日，查封了洋洲房地产公司所开发的涉案房屋。案外人阮某，因为缘故提起了本案执行异议之诉，请求排除对涉案房屋的执行，并且解除查封。法院经过审理查明，阮某与案外人李某，于2018年5月21日签订了《房屋买卖合同》，约定以67万元去购买涉案房屋，并且约定共同前往开发商处办理改名。某房产经纪公司，作为见证方在合同上加盖了公章，并且开具了中介费票据。同一天，阮某给李某转去全部购房款，并且拿到了收据。接着，阮某跟洋洲房地产公司这个开发商补签了《认购协议》，把落款时间倒签成李某买房的时间，也就是2017年11月17日；洋洲房地产公司给阮某补开了房款收据。双方没有再续签正式商品房买卖合同，也没进行网签备案。洋洲房地产公司在2017年11月把房屋交付给李某，李某进行了装修，后来在2018年5月21日把房屋转给阮某占有。经由规划和自然资源委员会展开调查并进行核实之后，因开发商未曾办理竣工验收的相关手续，所以涉案的房屋并不具备能够办理产权证的条件。
【裁判结果】
北京市第二中级人民法院作出了一份生效判决，该判决认为，涉案房屋是由洋洲房地产公司进行开发建设，之后出售给了李某，李某在办理过户登记之前，又将房屋“转卖”给了阮某，阮某与洋洲房地产公司补签了《认购协议》，其本质实际上是李某把自己与开发商之间房屋买卖合同项下的权利义务进行了概括转移给阮某。阮某符合《执行异议和复议规定》第二十八条中无过错不动产买受人物权期待权的要件，因而享有足以排除执行的合法权益。于是判决停止对涉案房屋的执行。
【法官评析】
围绕这一案件引发多方争论的核心要点在于，关于房屋存在“连环买卖”情况时，处于后续位置的买受人，也就是次买受人，其情形是否契合《执行异议和复议规定》当中第二十八条所明确规定的，针对无过错不动产买受人物权期待权所应具备的构成要件，进而能够据此拥有足以阻碍执行程序继续推进的权益 。
1.不动产买受人物权期待权的一般构成要件
我国对于不动产物权变动采用登记生效原则，买受人去办理登记从而取得产权的时间常常要比签约或者付款时间滞后，所以会面临在不动产过户之前被当作是出卖人名下责任财产遭到强制执行的风险。针对这个问题，《执行异议和复议规定》第二十八条赋予了无过错不动产买受人物权期待权，还规定该权利具备排除金钱债权执行的效力，给买受人提供了超过债权规格的“准物权”保护。照着这个条款来看，不动产买受之人的物权期待权，其构成要件存在四个方面，其一，是在被查封以前，就已经签订了具备合法有效性的书面买卖合同，其二，是在被查封以前，已然合法占有了那不动产，其三，是已经支付了全部价款或者部分价款，其四，是并非因为买受人自身产生的原因，所以才没有办理过户登记 。
2.次买受人可参照《执行异议和复议规定》第二十八条受保护
于典型交易状况下，《执行异议和复议规定》第二十八条的运用以及要件审查标准相对而言稍微明晰些。然而在实践当中，不动产买受人有可能因各种各样的缘由尚未办理过户便把不动产再次转手出去，也就是出现了“连环买卖”这种情况。当处于此种情形的时候，次买受人是不是能够拥有足以排除执行的物权期待权，怎样开展要件审查，这是值得深入探究的。
存在这样一种观点，即次买受人所受让的那“二手权利”，是债权请求权而非物权期待权，并且其明明知道前手买受人没有产权，却没把风险当回事就进行了交易，所以不应受到《执行异议和复议规定》第二十八条的保护。还有另一种观点提出，物权期待权与特定当事人的特定因素相互关联，有着很明显的身份属性，没办法被次买受人通过受让合同权利给继承下来。
笔者对上述观点持不赞成态度，原因在于：其一，把次买受人归入《执行异议和复议规定》第二十八条的保护范畴之中与规范要旨相契合。《执行异议和复议规定》第二十八条意在防止“登记生效原则”致使本不可归责于买受人的制度性固有交易风险全由买受人承受，进而损害实质公平、交易安全以及秩序稳定。次买受人在查封之前购置不动产并占有却未办理过户，其享有的物权期待利益，抑或是承担的风险，和一般买受人没有差别，同样应当受到保护。其二，否定的立场在逻辑方面是没办法实现自我一致性的。假定前手买受人没有进行转卖或者没有对转卖的情形予以披露，很明显其能够以自己的名义去请求对执行进行排除并且能够得到支持；然而在转卖之后，次买受人却不可以排除执行，那么其肯定会转而宣称要解除后手合同，且要求前手买受人给予赔偿，前手买受人仅仅因为转卖这一行为就会马上处于完全相反的不利状况之中。而且，后手合同解除之后，前手买受人又会回归到“物权期待权人”的地位，在这个时候其再次以自身之名去请求排除执行，依旧应该受到《执行异议和复议规定》第二十八条的保护，只是会白白增加成本。其三，法律针对“连环买卖”行为作出的否定性评价，欠缺十分充足的正当性理由。那种否定立场表明，法律只是由于前手买受人与次买受人订立了一份转售合同，便将其权益优待地位予以剥夺，也就是说，先手买受人原本所享有的物权期待权，在转让过程中无来由地出现了权利减损。这样的情况等同于让未登记不动产的连环买卖行为承担了不利后果，其中包含着法律的否定性评价。然而，这种否定性评价显然缺乏足够的法理依据，不适当地限制了买受人对于自身权利的处分自由，违背了鼓励交易的原则。所以，在连环买卖行为本体并不构成“因买受人自身缘故未办理过户登记”的情形下，法律是不应该去剥夺其受到《执行异议和复议规定》第二十八条保护的资格的，否则就不可以这样做标点符号。
3.次买受人物权期待权的要件审查
物权期待权乃是债权朝着物权过渡转变的中间权益形态，其构成要件存在四个；其一，是合法且有效的不动产买卖合同，此以成立合法债权作为前提；其二，买受人已然履行了部分付款义务，履行程度越是深入便越值得予以保护；其三，合法占有房屋，这是债权向物权进化的显著特性，权利公示性越强，与所有权权能结合得越紧密，那么物权属性越是凸显；其四，未办理登记并非是买受人自身的原因所致，究其原因在于“风险制造者”以及“权利上的睡眠者”不值得法律给予特别优待。此外，物权期待权一般呢，应当是最晚到查封这个时候已经形成了，也就是说，签订合同，还有占有房屋等等这些呀，是应该在“人民法院查封之前”就完成。
处于“连环买卖”情形里，牵扯到前后手合同存在签约、付款、交付占有以及法院查封等状况，这些案件事实要素彼此相互穿插，致使情况变得异常复杂。于要件审查这个方面，应当开展综合性审查，绝对不可以把前后手合同之间存在的密切联系给割裂开来。详细来讲：在合同要件这一块，要求前后手买卖合同都得是合法有效的情形，不过仅仅需要规定前手买卖合同必须是在查封之前签订。在合法占有要件方面，前后手买受人当中只要有任意一人在查封之前已经实现合法占有那就满足条件了。在付款要件这方面，审查的对象应当是前手买卖合同的付款情形，也就是作为被执行人的那个出卖人是不是收到了价款。哪怕次买受人已经足额支付了前手买受人价款，然而前手买受人却没有给出卖人支付哪怕一分钱，那么物权期待权明显就没法成立了。在过错要件这一点上，需要同时去考察没有办理过户登记是不是前手和后手买受人自身的原因导致的，要是能归咎于其中任意一人，那么这两人都失去了获得法律破格优待的资格。
4.结语
《执行异议和复议规定》第二十八条里，“无过错不动产买受人物权期待权”条款适用的典型情形是，不动产买受人针对登记在出卖人名下的不动产提出执行异议。而对于“连环买卖”情形下，次买受人提出执行异议时是否适用该条款，以及要怎样适用该条款，法律并没有明确地作出规定。从规范目的、价值以及逻辑层面进行推论，本规则应该适用于次买受人请求排除执行的情形。针对要件审查而言，是不可以将“连环买卖”的两手合同之间那种紧密的联系给切断的，反而应当去对前后手买卖合同的履行状况进行“整体性”的审查。
（作者单位：北京市第二中级人民法院）
