现阶段，随着物业管理领域从快速扩张转向注重品质提升，国内市场竞争日趋激烈，相关公司拓展市场的任务遭遇了前所未有的困难。面对这种情况，中海物业、宝石花物业等公司采取了不同的发展策略，选择向海外市场寻求新的增长点，为行业的企业业务开拓开辟了新的途径。
物业机构为何要迈向海外市场，又该选择何种途径进行拓展，其未来发展的可能性怎样，本文将针对这些问题展开深入探讨。
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过往案例总结：从直接并购到跟随策略
现阶段，物业管理行业的海外拓展尚在尝试阶段，业内多数企业仅作为个别现象参与其中，缺乏系统性的战略规划。分析企业往外发展的动机可以发现，尽管国内物业市场目前存在增长放缓、价格管控等挑战，但由于成本投入、业务储备以及风险应对能力等方面的制约，这类发展策略并不适合规模较小的物业公司。目前能够考虑拓展海外业务的物业管理公司，大多在国内市场表现优异，这些公司的海外拓展计划并非在本土与海外市场之间做出取舍，而是对自身业务的延伸，旨在为企业开辟新的发展空间。整体而言，“走出去”策略仍然是经营状况良好的企业主动实施的选择，国内市场的竞争环境更多只是参考因素，并非推动企业走向国际的决定性力量。
根据实际工作情况分析，物业管理公司在初期向海外发展时，主要采取资本运作方式实现扩张：2014年，彩生活公司购入新加坡的Steadlink企业，以此启动海外市场活动；2019年，绿城服务公司买入澳洲早教MAG公司百分之五十六的权益，开始涉足澳大利亚早教服务领域。这类借助收购直接向海外拓展业务的初始实践，常常遭遇文化背景与市场环境不一致造成的困境，致使经营难以维持，例如绿城服务买入MAG56%的股份之后，由于经营状况未达目标，于2024年以3120万澳元脱手部分MAG权益，显现出初次国际化的“适应难题”。海外市场跟国内对照，政策条件、购买意向、角逐情形、生活习惯等环节或许不尽相同，直接去海外拓展业务，物业机构或许要面对风险。
当前情形下，自2022年起，物业管理行业不再主动寻求海外资本的直接投资并购活动，而是选择以基础设施建设支持、提供全方位服务等方式，借助参与具体项目，帮助公司实现海外市场的扩张。现阶段，国内物业管理公司走向国际市场的主要方式是“跟随”模式，根据跟随的目标不同，可以分为两种情况：第一种，为承担基建等工作的关联单位提供支持，例如中海物业管理中建集团在埃及的中央商务区项目；第二种，作为跨国公司的优选合作商，跟随大客户的全球化部署，负责处理客户非核心环节的业务外包，比如特发服务为华为在全球的自行建设基地提供全面的设施维护（IFM）服务。由于身在国外的中国公司，更倾向于与国内物业管理公司建立长期合作关系，因为这种合作模式更加可靠，所以目前中国物业管理企业走向国际市场，实际上是其他中国公司海外拓展计划的一部分。
表：部分物业企业海外业务拓展案例汇总
未来前景展望：积极参与“一带一路”，拓展全新市场
未来，不少物业管理公司开始重视并实施走向海外的计划，这将成为行业发展的一个新动向。值得留意的是，2025年以来的《促进消费发展计划》等政策文件明确提到要“把物业管理等相关服务项目列入吸引外资的产业清单”，这意味着像“五大行”这样的外资机构未来可能加大在中国市场的布局，促进市场规模的扩大和经营方式的革新，不过这也将引发服务领域的竞争白热化，形成“鲶鱼效应”，进而重塑物业管理行业的整体格局。所以，伴随外资公司进入国内，国内公司也能够将更多注意力放在国外市场，寻找国外市场的相关机遇。
在这种情况下，到海外发展有助于物业管理公司开拓新领域，增加业务范围，发掘新的发展机会，获得更大的收益，同时也能推动企业走向世界，提高品牌知名度。国内物业管理行业面临的竞争环境日益激烈，促使相关公司寻求新的发展领域和业务增长点，表现出强烈的国际化倾向；同时，这些企业服务水平的逐步提高，也让他们具备了参与海外高标准项目投标的资格。由此看来，未来将有越来越多的物业管理公司走向国际市场。
