作者 |第一财经 李隽
2022年11月，中国证监会曾发布支持地产政策的“第三支箭”，此箭松绑了房地产行业再融资，之后多家地产企业发布了融资预案，然而属于处于深度“破净”状态的行业龙头的万科A（000002.SZ），最终却并未射出这一箭。
在业内人士看来，万科最终选择放弃定增，其主要缘由在于股价长时间处于低于每股净资产的状况，依据按照贴近市场价发行这样的一个原则 ，要是实行定增方案的话，极有可能会对原有股东的权益造成摊薄 。
8月30日万科A股价平盘报收，收于14.2元。
避免摊薄原股东权益
在8月30日的晚间时候，万科A发布了公告表明，鉴于此刻该公司A股股票价格处于较低的位置，历经小心翼翼的分析考量，并且充分地倾听了投资者们所提出的意见，该公司毅然做出决定，去终止朝着特定对象发行股票这一行为，要向深圳证券交易所提出请求撤回此次相关的申请文件。
独董所发表的独立意见表明，公司产生了终止请求撤回本次往特定对象发行股票申请文件之举，这是鉴于当下公司A股股价明显低于每股净资产，历经审慎严谨的剖析、深入细致的研究以及及时有效的沟通后才做出的决定。此次终止且撤回申请文件这事，不会给公司日常经营酿成重大不利影响，不会有损公司以及股东，尤其是对中小股东的利益造成损害。
2月13日，第一财经曾发布一篇名为《万科或以“破净”价增发？还需闯关股东大会 | 公司观察》的内容，其称万科存在以低于每股净资产进行增发的可能性，有着较大机会去摊薄原有股东的持股状况，而能否获得股东大会通过存在一定的变数。
2023年2月12日的晚间时分，万科公布了2023年度非公开发行A股股票预案，打算朝着不超过35名特定对象去开展定向增发，募集资金的总额不会超过150亿元，发行数量不会超过11亿股，在当时占万科总股本的9.46%，募集资金会投入到万科旗下多个地产项目中。
那时万科宣称，此次非公开发行的发行价格不会比定价基准日之前的20个交易日（不牵涉定价基准日，以下相同）发行人A股所呈现的交易均价的80%低，然而却未曾承诺不会低于每股净资产来展开发行。在2月月份的时候，万科A的股价始终是在17元左右辗转波动。
就在8月30日，其最新收盘价是14.2元。而当天晚间所发布的2023年半年报明晰显示，万科归属于上市公司股东的每股净资产为21.03元，这表明万科彼时处于深度“破净”的状况。对于万科来讲，存在这样的情况“要是增发价格低于每股净资产，那么每股净资产将会下降并减少，已然持有的股东包含中小投资者以内的资产总额势必会被摊薄。”广东广和律师事务所的律师王家毅朝着第一财经记者这般表示 。
相较于万科，其他一些开发商承诺了增发价不会低于每股净资产。当中保利发展（600048.SH）发布公告声称，“发行价格不会低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%，和截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高的那个数值。”。
也有投行的相关人士，向第一财经的记者表达称，通常情形下，国有企业不会以低于每股净资产的价格进行增发，要是采用配股的形式进行融资，按照规则是允许以低于每股净资产来配股的，并且主要股东同样需要参与其中。
2022年11月28日， 证监会官网披露了， 《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产 市场平稳健康发展答记者问》， 而其中恢复了， 上市房企以及涉房上市企业的再融资， 使得多年暂停的A股市场再融资， 重新开启了闸门 。
2022年末，地产支持政策频繁公布，在万科公布增发预案前后，有知名外资机构且趁着地产股反弹，大幅减持万科H股股份，据港交所权益披露信息表明，于3月28日，按每股12.56港元减持125.16万股后，新加坡政府旗下的投资机构GIC Private Limited即下称的“GIC”，仍持有万科H股1.1亿股，占H股比例为4.99%，在本轮减持前GIC一度持有超1.75亿股万科H股，比例超过9%。
于二零二二年十一月十四日，GIC便以均价近乎十四港元之价格开始减持四百九十七万股份。自二零二二年十一月十四日起至二零二三年三月二十八日止这段期间，GIC累计减持超过五千零余万股份，其减持股份的均价处于十二点五六港元至十六港元之区间范围，GIC的持股比例由超过百分之九下降至百分之四点九九。依据港交所的交易披露规则，鉴于其持股比例已然减持至百分之五之下，那么接下来GIC若继续减持万科的股份，便无需再度进行信息披露了。
毛利率跌破20%，四年内“腰斩”
净负债率是低于百分之五十的，万科的资金面实际上并非紧张，真正令人担忧的是毛利率的变动情况，房价处于低迷状态，鉴于此万科综合毛利率从二零一九年上半年的百分之三十六点二五下降至二零二三年上半年的百分之十八点八七 。
万科半年报表明，在2023年上半年期间，先是市场景气度出现了一阵短暂的回升情况，其后便再次呈现下滑态势，行业整体形势依旧严峻无比。面对迅速变化着的市场以及繁杂交错的经营形势状况，集团始终坚持稳健的那种经营策略方针，将确保安全健康当作前提条件，始终持续不断地强化各项业务的那样经营管理水平境地。集团一直持续保持着处于行业领先位置的信用评级状况，一直到报告期末的时候，净负债率达到了49.5%，在行业里稳居低位；货币资金数额为1221.8亿元，这样对于短期债务所形成的覆盖倍数是2.7倍。
虽说经营活动所产生的现金流量净额，连续十四年呈现为正值，今年上半年该数值是十八点六亿元，然而同比却下滑了七十七点五零%。
万科表明，集团不断持续调整优化负债的结构，进而降低融资所需的成本，一年内就要到期的有息负债所占比例为14.2%，其与年初相比下降了6.3个百分点，国内境内新增加的融资存在的综合成本是3.73%，加权平均的债务期限时长为5.0年。
上半年，万科达成营业收入2008.9亿元，与去年同期相较下降了2.9%，归属于上市公司股东的净利润为98.7亿元，同比降低了19.4%。其中房地产开发业务结算收入是1708.4亿元，同比下降幅度为4.5%，经营服务业务持续维持增长趋向，全口径收入为267.3亿元，且同比呈现11.9%的增长，其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（涵盖非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%以及7.3%。
2023年上半年，综合毛利率跌破了20% ，仅仅只有18.87% ，同比下降了1.59个百分点 ；在2019年上半年的时候，万科依旧能够实现毛利率36.25% （2018年全年是37.48%） ，从2018年到去2023年上半年这四年区间内，毛利率出现了“腰斩”的情况 。
在扣除税金及附加以前，万科进行房地产开发以及相关资产经营业务之际，所呈现的毛利率是19.3%，相较于2022年同一时期，下降了1.5个百分点，集团针对经营性资产运用成本法进行核算，在补回折旧摊销之后，该毛利率为20.7%，较之前下降了1.3个百分点。
