谁能料想, 往昔被视为“只涨不跌”的楼市, 已然持续下跌了整整5年之久。在2021年8月, 那是楼市的巅峰时段, 全国房价指数创下往昔未曾有过的新高, 新房年度销售面积达到了18.2亿平方米, 城镇住房的总体市值突破了450万亿元, 房产在家庭财富中所占比例为70%, 全民抢购房屋、通过摇号抽签来获取购房资格成为了一种常态, 核心城市的房价在一年之中暴涨幅度超过了30%。迈进2026年6月时, 所有情况全然反转, 全国房价较其高点累计下降了17.8%, 总市值蒸发超过120万亿元, 此数值等同于2023年全年的GDP总量, 新房销售面积大幅缩减至9亿平方米左右, 70城二手房连续49个月呈现下跌态势, 三四线城市房价普遍回落至2017年时的水平, 空置率超过30%。自巅峰步入寒冬, 这场下跌已然持续58个月, 远远超过之前的任意一轮调整周期。
当下楼市呈现出如今这般状况, 绝非是偶然形成的, 而是由四大核心因素相互叠加所导致的必然结局。人口红利已然彻底消失不见, 处于25岁至45岁这个年龄段的购房主要人口数量已经连续八年处于下滑状态。在2024年的时候, 新生人口仅仅只有902万, 城镇化率达到了67%, 已然接近饱和状态, 年均增速从原本的1.5个百分点放缓至0.8个百分点, 住房的情况从短缺转变为过剩, 全国平均每户都拥有1.5套住房, 空置率为21.3%, 远远超过了国际警戒线。2024年, 居民杠杆被消耗到极点, 居民债务收入比竟然高达144.8%, 超过一半的收入都用来偿还贷款, 到了2026年一季度, 居民债务首次出现负增长, 完全丧失了增加杠杆的能力。政策转向金融化的对立面, 房子是用来住的不是用来炒的长期得以落实, 去除房产的投资属性, 在2021年到2026年期间, 社会资本从楼市一共净流出超过20万亿元。经济重心朝着实体方向转变, 科技、新能源、高端制造成为核心赛道, 楼市不再是经济的支柱。
确实, 西方历经百年时光的楼市史已然证实, 不存在那种始终只呈现上涨态势而从不下跌的市场情形, 繁荣、泡沫、破裂以及调整这样的状况乃是恒久不变的规律, 在全球范围内无一国家能够例外。美国的楼市依照每一百八十年一轮回的周期运行, 在二零零六年的时候, 次贷危机达到顶峰之后, 房价经过累计计算下跌幅度达到百分之三十八, 历经长达六年的调整才触碰到底部价位, 处于这个期间新房开工数量减少了一半, 一直到二零一二年才开始缓慢地出现回升态势。1990年时, 日本泡沫破裂的情况最为惨烈, 在经历了5年时间暴涨200%之后, 房价呈现出连续14年下跌的态势, 累计跌幅超过了50%, 并且东京商业地价仅仅剩下巅峰时期的25%, 有1500万亿日元的资产就此蒸发, 这直接致使了“失去的三十年”的局面的出现。2008年欧洲出现危机之后, 英法德三国的房价平均水平下跌了25%, 调整的时期为5至7年, 在此期间二手房的流动性完全枯竭, 部分城市的跌幅超过了40%。从全球数据之中可以显示, 楼市深度调整的时期平均为5.8年, 跌幅达到了38.8%, 常规调整的时期也需要4至5年, 跌幅为12%至15%。
对那面向未来5年楼市所呈现的走势而言, 答案已然隐匿于周期规律以及一系列数据当中: 出现分化走向筑底, 进而温和修复, 且不会有暴涨情况, 这大约就是唯一的主线了。在2026年到2027年这个阶段, 乃是磨底的关键时期, 全国房价的跌幅缩小到5%以内, 一线以及强二线城市率先实现企稳, 三四线城市持续进行小幅回调, 新房每年的销售量稳定在7至8亿平方米, 房企的债务完成出清并收尾, 21家出险房企已经化解了1.2万亿的债务。从202八到202九年, 会进入结构性修复时期, 其中核心城市的房价会温和地回升, 幅度大概是年均百分之三到百分之五, 而人口流出的城市则会呈现横盘震荡的态势, 二手房的流动性会逐步恢复, 房产会回归到居住的属性, 投资属性会彻底地弱化。在2030年前后, 会完成周期修复, 市场会进入健康平稳的阶段, 全国房价相较于2021年的高点会累计下跌百分之二十五到百分之三十, 核心城市跌幅为百分之十到百分之十五, 三四线城市跌幅是百分之三十五到百分之四十, 供需会重新达到平衡, 不会再有普遍上涨或者普遍下跌的情况。
房价的升降,向来并非偶然, 乃是经济规律所注定。西方历经百年的经验表明, 泡沫终究会破灭, 调整无可回避, 唯一的差异仅在于时长的多寡、跌幅的大小。我们当下所遭遇的, 不过是全球楼市周期的再度上演, 5年的下行只是中场阶段, 未来3年底部盘整、2年恢复乃是必然路径, 妄图再度回归至2015至2021年的大幅上涨时期, 已然绝无可能！#上头条 聊热点# #楼市走势分析#。
